После публикации статьи Покупка недвижимости в Сербии мне продолжают задавать вопросы, связанные с приобретением дома или квартиры в Сербии.

Самый главный вопрос – сколько стоит недвижимость в Сербии.

Просматривая предложения в интернете, легко можно запутаться. Два примерно одинаковых дома в одном районе могут стоить и 20000 евро, и 50000 евро.

Сразу же делим всю недвижимость на 2 категории – легальную и нелегальную. Нелегальный дом и квартиру можно купить в 2 раза дешевле, но в таком случае нужно быть готовым к неожиданным последствиям.

Смотрим легальные дома. Среди таких домов цены уже сильно не скачут и зависят от некоторых факторов.

Первое – человеческий фактор. Иногда цена дома прямо зависит от того, сколько денег нужно хозяевам в данный момент, и не имеет никакого отношения к реальности. Если дом, например, достался в наследство двум братьям, то цена будет такой, чтобы оба потом могли купить себе по квартире. И не важно, что соседний дом такого же качества продается дешевле. Крайняя степень человеческого фактора: «Мне просто нужно 250000 евро и всё, или так, или никак не продам». Это реальный случай, и цена такого дома была не больше 50000 евро. Еще один сербский тренд: выставить дом на продажу по максимальной цене и продолжать жить в нем годами, в расчете на то, что вдруг кто купит. Продам – хорошо, нет – буду дальше в нем жить.

Второе – расположение дома. Сербская специфика такова, что дом в центре города, даже с маленьким участком и стиснутый со всех сторон другими домами, прямо у дороги, с нежилым помещением на весь первый этаж, может стоить почти в два раза дороже, чем такой же дом в 10 км от города без огромного пустого помещения на первом этаже. Такой дом для серба ценен тем, что в нем можно открыть магазин, мастерскую, кафе или офис. Причем 10 км от города для серба - непреодолимое расстояние, и смотрят горожане на «хуторян», гордо подняв голову.

Что не влияет на стоимость дома.

Первое – ремонт, второе – отопление, третье - возраст дома. К ремонту в доме сербы относятся равнодушно, на цену это практически не влияет. Работы и материалы для ремонта стоят очень дешево, делается все быстро. Сделать ремонт в доме, в квартире или в офисе для сербов тоже самое, что для нас сделать уборку помещения. Почти всегда, когда сдают офис или квартиру в аренду новому арендатору, помещение заново красят.

Второе – отопление. Какое стоит отопление в доме – тоже никак не влияет на цену. Скорее наоборот, цена дома влияет на отопление. Как правило, в более дорогих домах чаще встречается паровое отопление. В более дешевых домах отопления нет никакого. Его заменяют печи-камины и электрические обогреватели. Чтобы лучше разобраться в этом вопросе, читайте статью Отопление в Сербии.

И третье - возраст дома. Построен ли дом 4 года назад, 20 лет или 30, цена от этого практически не меняется.

Что касается цен.

Дом 80-150 м2 в деревне стоит от 30000 евро. Дом в пригороде небольшого города от 35000 евро. Дом в пригороде Нови Сада от 60000 евро. Всё что ниже по цене, как правило, нелегальное жилье.

Важно понимать, что это минимальная цена за дом, при покупке которого вам обязательно придется в чем-то идти на компромисс. Если у вас много требований к дому и его расположению, то, соответственно, и бюджет надо увеличивать.

Отдельно хочу сказать про дома в пригороде Нови Сада. Дом 150-200 метров в хорошем состоянии в 10 км от города не может стоить 30000 евро. Так пишут агентства, которые хотят продать дом любой ценой. На самом деле такой дом 100% нелегальный или будет находиться в 60 км от Нови Сада, в деревне, в очень средненьком состоянии и не факт, что легализованный.

На квартиры цены более логичны.

Квартиры в Нови Саде стоят от 1000 евро/м2, в Белграде от 1500 евро/м2 на окраине и от 2200 евро/м2 в старой части Белграда. В небольших городах цены начинаются от 600-900 евро/м2.

Если Вы видите на сайте кучу домов и квартир за 15000 – 25000 евро, то в 99% они нелегальные. А уж тем более, если предлагают за такую цену квартиру в Белграде или Нови Саде - 100% нелегальная. Более подробно про нелегализованное жилье читайте в статье Нелегальная недвижимость в Сербии.

Часто меня спрашивают, можно ли купить дом за 5000 – 10000 евро? Можно, но такой дом будет довоенной постройки, в ужасном состоянии и под снос. В данном случае продается участок.

И самое важное - регистрация сделки.

К сожалению, недобросовестные агенты специально вводят в заблуждение покупателей, говоря, что они защищены от покупки нелегального дома судом и кадастром. Некоторые агенты вообще договорились до неких загадочных «государственных адвокатов», проверка у которых якобы что-то гарантирует. Так вот, закон не запрещает продавать и покупать нелегализованную недвижимость. В суде (с 01.09.2014 у нотариуса) и кадастре сделку без проблем зарегистрируют. Получить белый картон и ВНЖ на основании покупки нелегальной недвижимости можно свободно. Но вы должны знать, какой дом или квартиру покупаете, и понимать, что в настоящее время по закону санкция для нелегальной недвижимости – снос. И продать такую недвижимость в будущем будет весьма проблематично. Но если снова примут закон о легализации (чего все ждут, но никто гарантировать не может), вам самим обязательно придется легализовать дом, что обойдется в немалые сумму и затраченное время. А если дом не подлежит легализации, то его точно снесут.

Также многие покупатели путают два разных закона - закон о кадастровом учете и закон о легализации. А многие агенты подменивают понятия «укниженный» дом, т.е. дом, зарегистрированный в кадастре, и «легализованный» дом. Неукниженный дом не может быть легализованным. А вот укниженные дома уже делятся на легальные и нелегальные. О чем тихонько помалкивают агенты и сами владельцы домов.